Mua bất động sản tại Hy Lạp để nhận thẻ thường trú 5 năm (gia hạn không giới hạn) cho 3 thế hệ, tự do đi lại khối Schengen, không yêu cầu sinh sống tại Hy Lạp.
Golden Visa Hy Lạp là gì?
Golden Visa Hy Lạp là chương trình cấp thẻ thường trú cho nhà đầu tư ngoài EU mua bất động sản tại Hy Lạp. Chương trình ra đời năm 2013, được hoàn thiện năm 2015 để cho phép cả gia đình 3 thế hệ cùng hưởng quyền cư trú chỉ với một khoản đầu tư.
Từ cuối năm 2024, Hy Lạp áp dụng mức đầu tư mới: €800.000 tại Attica (toàn bộ vùng Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo trên 3.100 dân; €400.000 tại các khu vực còn lại. Mức €250.000 vẫn còn cho bất động sản được chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở (hoặc trùng tu công trình di sản) – đây là dòng sản phẩm phần lớn các chủ đầu tư đối tác đang triển khai tại Athens và Piraeus.
Điểm khác biệt lớn của Hy Lạp so với nhiều nước châu Âu: không yêu cầu chứng minh tài chính, không yêu cầu ngoại ngữ, không yêu cầu sinh sống tối thiểu, và thẻ được gia hạn mỗi 5 năm chừng nào bạn còn giữ bất động sản.
Các mức đầu tư
| Loại bất động sản | Khu vực | Mức tối thiểu |
|---|---|---|
| Nhà ở mua mới/ cũ (1 căn, từ 120m²) | Attica (Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini, đảo trên 3.100 dân | €800.000 |
| Nhà ở mua mới/ cũ (1 căn, từ 120m²) | Các khu vực còn lại | €400.000 |
| BĐS chuyển đổi từ thương mại sang nhà ở / trùng tu di sản | Toàn quốc | €250.000 |
Quyền lợi cho nhà đầu tư và gia đình
- Thẻ thường trú Hy Lạp cho cả gia đình, gia hạn mỗi 5 năm, không giới hạn số lần
- Tự do đi lại 27 nước khối Schengen (tối đa 90 ngày/180 ngày ở các nước khác)
- Con cái học trường công miễn phí từ mầm non đến đại học; trường quốc tế tại Athens rẻ hơn khoảng 30% so với Tây Âu/Mỹ
- Không bắt buộc sinh sống tại Hy Lạp để giữ thẻ
- Có thể nộp đơn nhập quốc tịch sau 7 năm sinh sống thực tế (từ 183 ngày/năm), đóng thuế đầy đủ và sử dụng được tiếng Hy Lạp
- Được tự kinh doanh, làm chủ doanh nghiệp tại Hy Lạp (không được làm thuê)
- Có thể bán bất động sản bất kỳ lúc nào; muốn giữ thẻ thì mua và chuyển đăng ký sang bất động sản mới trước khi bán căn cũ
Ai được đi cùng hồ sơ?
- Vợ/chồng hợp pháp của đương đơn chính
- Con dưới 21 tuổi (được gia hạn theo hồ sơ đến 24 tuổi); con nuôi hợp pháp
- Cha mẹ của đương đơn và cha mẹ của vợ/chồng
- Con từ 21 tuổi trở lên chưa có thẻ: cần tự đứng tên một bất động sản đủ điều kiện
Quy trình đầu tư & mua bất động sản từng bước
- Tư vấn & chọn bất động sảnKý hợp đồng dịch vụ với đơn vị tư vấn, chọn căn hộ theo ngân sách và mục tiêu (ở, cho thuê, cho con đi học).
- Đặt cọc giữ căn (khoảng 10%)Khoản cọc được trừ vào giá nhà khi thanh toán đủ, hoặc khấu trừ vào phí chương trình.
- Ký giấy ủy quyền (POA)Ký tại Đại sứ quán/Lãnh sự quán Hy Lạp tại Việt Nam để luật sư thay mặt bạn mở mã số thuế, tài khoản ngân hàng và làm thủ tục.
- Ký hợp đồng mua bánChủ đầu tư tách sổ và hoàn tất chuyển đổi công năng (với BĐS diện €250.000): khoảng 1–3 tháng.
- Thanh toán 100% giá trị bất động sảnThường trong 30–60 ngày sau khi ký; chương trình không cho trả góp theo tiến độ.
- Thanh toán thuế phí sang tên (7–10%)Bao gồm thuế chuyển nhượng, luật sư, công chứng, đăng bộ và phí hồ sơ cư trú.
- Sang tên & đăng bộHoàn tất khoảng 1 tháng sau khi đủ chi phí.
- Nộp hồ sơ di trú, nhận Giấy trắng (White Paper)Khoảng 40 ngày sau khi nộp; Giấy trắng cho phép đi lại giữa Việt Nam và Hy Lạp.
- Sang Hy Lạp lấy sinh trắc họcTrong vòng 12 tháng kể từ khi có Giấy trắng; kết hợp xem nhà và mở tài khoản ngân hàng.
- Nhận thẻ thường trúLuật sư nhận thẻ và gửi về Việt Nam. Tổng thời gian dự kiến 18–20 tháng từ lúc thanh toán đủ.
Chi phí và thuế cần biết
- Thuế chuyển nhượng: 3,09% giá trị bất động sản
- Phí luật sư: khoảng 1,24% · Phí công chứng: khoảng 1,24% · Đăng bộ: khoảng 0,75%
- Phí hồ sơ thường trú: €2.000 (đương đơn chính) và €150/người phụ thuộc (trẻ dưới 13 tuổi miễn); phí in thẻ khoảng €16/người
- Bảo hiểm y tế: khoảng €160–490/người/năm tùy độ tuổi
- Tổng chi phí thủ tục thường khoảng 7–10% giá trị bất động sản, chưa gồm phí dịch vụ tư vấn
- Thuế bất động sản hằng năm: thường €300–700/năm cho căn hộ Golden Visa
- Thuế thu nhập cho thuê: 15% (đến €12.000/năm), 35% (€12.001–35.000), 45% (trên €35.000)
- Bán nhà trước 5 năm: thuế 15% trên phần chênh lệch; giữ trên 5 năm được miễn
- Gia hạn thẻ mỗi 5 năm: khoảng €2.016 (đương đơn chính), €166/người phụ thuộc, cộng phí luật sư
- Lưu ý: bất động sản dùng làm Golden Visa không được cho thuê ngắn ngày kiểu Airbnb; cho thuê dài hạn hoặc qua chương trình bao thuê của chủ đầu tư
Khu vực đầu tư & giao thông
- Piraeus – cảng lớn nhất Hy Lạp, ga metro Piraeus (tuyến 1 & 3), tàu ngoại ô, tram ven biển; đang tái phát triển mạnh
- Kallithea – sát trung tâm Athens, tuyến metro 1 và tram; nhu cầu thuê cao từ sinh viên, người đi làm
- Nikaia – Korydallos – tuyến metro 3 mở rộng nối Piraeus với trung tâm và sân bay
- Chalandri – Nea Ionia – Kifisia (Bắc Athens) – khu dân cư yên tĩnh, nhiều trường quốc tế, tuyến metro 1 và 3
- Glyfada – Alimos (Riviera phía Nam) – ven biển, tram ven biển, gần siêu dự án Ellinikon
Câu hỏi thường gặp
Có cần chứng minh tài chính hay tiếng Anh không?
Không. Hy Lạp không yêu cầu chứng minh tài chính, ngoại ngữ hay kinh nghiệm kinh doanh; nguồn tiền chuyển đi cần hợp pháp theo quy định ngân hàng.
Mua chung bất động sản được không?
Được, nhưng mỗi gia đình muốn làm thẻ phải góp đủ mức tối thiểu của chương trình.
Bán nhà thì thẻ còn không?
Thẻ gắn với bất động sản. Nếu bán khi chưa có quốc tịch, bạn cần mua căn khác đủ điều kiện và chuyển đăng ký trước khi bán căn cũ.
Có Giấy trắng rồi có cần xin visa để sang Hy Lạp?
Theo cập nhật của đối tác luật sư, khách có Giấy trắng có thể xuất cảnh Việt Nam và nhập cảnh Hy Lạp mà không cần xin thêm visa.
Dự án đang giới thiệu tại Hy Lạp
- Kifisia Suites – Park 18 – 42 căn hộ 1–2 phòng ngủ tại Lykovrisi, Bắc Athens; bàn giao 12/2027
- Meridia Residences – 47 căn hộ 1–2 phòng ngủ tại Piraeus; bàn giao 12/2027
- Boulevard Residences – 54 căn 1 phòng ngủ trên Đại lộ Thisseos, Kallithea; hoàn thành 5/2028
- Curve Park 6 – 46 căn: biệt thự tầng trệt có vườn và căn hộ vườn trên mái tại Ilion; hoàn thành 12/2026
- Sierra Residences – 9 căn 1–2 phòng ngủ tại Peristeri; bàn giao 2027
- Riviera Suites Faliro – Căn hộ tại Esperou 48, Palaio Faliro – ven biển; hoàn thành 12/2026
- The Grove – 22 căn 1 phòng ngủ tại Nea Ionia; bàn giao 12/2028
- The One – Căn hộ Oikos tại Athens; hoàn thành 12/2027
- Levante Villas – Biệt thự của Oikos tại Athens
- Oasis Residences – Căn hộ off-plan Oikos; hoàn thành trong 2 năm từ ký hợp đồng
- Celestia – 3 căn 1PN tại Kallithea; bàn giao 11/2027
- Thiseos Serviced Apartments – 45 căn hộ dịch vụ 1PN tại Kallithea; bàn giao 6/2027
- Ocean Gate Building – 20 căn tại Thermopilon 53, Piraeus; giá từ €275.000; bàn giao sau 30/06/2028
- Orange Park – Căn 1–3 phòng ngủ tại Magnisias 53, Nikaia; giá từ €262.000; bàn giao sau 07/2028
- The Newcastle – Căn duplex 3PN 287m² tại Ioannou Varvaki 12, Athens; €808.000; bàn giao 12/2026
- Aqua Marina – Căn duplex 3PN tại Aristotelous 19, Alimos; từ €1.235.000; bàn giao trước 9/2026
- Kallithea Building – Căn 1PN tại Isminis 7, Kallithea; từ €270.000
- V² Development Plaza Residences – Studio và căn 1PN, giá từ €260.000, cam kết thuê 3%/năm; bàn giao 12/2027
- The Place 41 Home+ – 17 căn (12 căn 1PN + 5 studio) tại Kolokotroni 20, Chalandri; từ €250.000
- Keranis Residences – Căn studio, 1PN và twins 43–64m² tại Piraeus; từ €250.000
- Edu Nest – 21 căn tại Patision 215, trung tâm Athens; giá từ €278.500; bàn giao Q2/2027
- Titanium Estates – Căn 2PN 146m² có vườn trên không view biển tại Glyfada; từ €728.000; bàn giao Q2/2027
- Elite Estates – Căn 2–3PN và penthouse tại Glyfada; từ €483.000; bàn giao Q2/2027
- Golden Nest – 13 căn (duplex sân vườn & căn 1PN) tại Peristeri, cách metro 1,1km; bàn giao Q4/2026
- Crown Palace – Căn hộ HIF tại Athens; bàn giao Q4/2026
- Notara Elegant – Căn hộ HIF; bàn giao Q1/2026
- Fusion Nest – Căn 1PN tại Nea Ionia; gói combo €251.500; bàn giao Q2/2027
- Legendary Estates – Căn 1–2PN có sân vườn/ban công view biển tại Glyfada; từ €275.000; bàn giao 2026–2027
Nhận bảng giá, layout & tư vấn 1:1
Tuyen Layla – IQI Vietnam sẽ gửi bạn bảng hàng mới nhất, hồ sơ pháp lý dự án và bảng dự trù chi phí cho gia đình.
Nhắn WhatsApp Chat Zalo Gọi +84 976 970 576Thông tin tổng hợp từ tài liệu của chủ đầu tư và đối tác, cập nhật 11/2026. Giá, giỏ hàng và chính sách chương trình Hy Lạp có thể thay đổi; vui lòng liên hệ để nhận thông tin mới nhất. Bài viết không phải tư vấn pháp lý.